发布时间：2024年6月6日 下午
发布地点：市委综合服务楼四楼会议室
发 布 人：市房管局党组成员、副局长 姜宁
市市场监管局党组成员、副局长 姚彬
市城市管理局二级调研员 李学生
市消防救援支队党委委员、副支队长 吴松
市工程建设质量监督站站长 刘毅
主 持 人：市委宣传部外宣和新闻发布科科长 方振东
各位新闻界朋友，大家下午好！
感谢大家长期以来对全市物业管理工作的关心和支持！《阜阳市住宅小区物业管理条例》已经2023年11月1日阜阳市第六届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，自2024年1月1日起已正式施行。下面我从三个方面对《条例》进行解读。
一、制定《条例》的背景
近年来，我市在加强物业管理方面做了大量工作，取得了一定成效，但仍然存在住宅小区消防设施疏于维护、物业服务水平参差不齐、物业缴费拖欠等问题，群众反映强烈。因此，为了回应群众呼声，解决群众急难愁盼问题，经市委同意，市人大常委会积极推进《阜阳市住宅小区物业管理工作条例》的立法进程，经2023年11月17日安徽省第十四届人民代表大会常务委员会第五次会议审查批准通过，准予实施。
二、《条例》的制定过程
2022年12月，市政府向市人大常委会提交了提请审议《条例（草案）》的议案。市六届人大常委会第八次会议对《条例（草案）》进行了审议。会后，通过多种形式反复征求意见、修改完善，市人大常委会主任会议进行了多次研究，多次向省人大常委会法工委征求了意见，修改形成表决稿并提交市六届人大常委会第十六次会议表决通过。
三、《条例》的主要内容
《条例》共七章四十二条，对管理体制、业主组织、前期物业管理、物业服务、物业的使用与维护等进行了规定，主要内容如下：
（一）关于管理体制。一是细化物业管理主管部门和其他相关主管部门的监管职责。二是压实街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导业主大会成立和业主委员会选举与换届、监督业主大会和业主委员会开展工作、调处物业管理纠纷等职责。
（二）关于业主组织。一是鼓励“两代表一委员”和具有专业知识的业主参选业主委员会委员。二是明确业主委员会应当向业主公开的事项以及业主委员会委员的禁止性行为。三是建立物业管理委员会制度。
（三）关于前期物业管理。一是明确建设单位提供物业服务用房和前期开办费的责任。二是进一步规范承接查验行为，确保承接查验质量。
（四）关于物业服务。一是明确物业服务企业应遵守的规定及禁止性行为。二是建立物业服务档案制度，细化应保存的资料内容。三是建立物业费标准调整制度。
（五）关于物业的使用与维护。一是明确物业管理区域内的禁止性行为。二是明确物业服务企业配合业主安装电动汽车自用桩的义务。三是加强公共收益管理，明确公共收益的来源和用途。
以上是我的简要介绍，谢谢大家。
答问环节
问题1：请问市房管局对贯彻落实《条例》有哪些具体的举措？
答：借此机会，向大家汇报市房管局贯彻落实《条例》的几项举措。一是加强宣传培训。于2023年12月21日，组织为期两天，涵盖各县市区物业主管部门、城区街道、社区物业管理人员共计80余名学员参加的“全市‘皖美红色物业’建设暨《阜阳市住宅小区物业管理条例》培训班”，进一步提高全市物业管理相关人员的专业化水平。截至目前市县两级共举办《条例》专题培训17次，极大的提升了广大物业从业人员的业务素养。督促全市物业企业在住宅小区显著位置设置宣传栏，全文宣传《条例》，取得了较好的宣传效果。二是完善物业企业信用评价体系。根据《条例》规定，进一步完善物业企业信用等级评价工作，采取业主满意度、信用分值双向评价。主要是将群众满意度作为一项重要的评价指标，总分为10分，其中业主评价占5分，街道评价占2分，社区评价占3分。具体评价方式为：物业服务满意度≥8分以上且信用分值≥125分的，信用等级为甲级；物业服务满意度≥7分以上且信用分值≥110分的，信用等级为乙级；物业服务满意度≥6分以上且信用分值≥90分的，信用等级为丙级；符合多个等级标准的，按最高等级标准核定。物业服务满意度〈6分以下或者信用分值〈90分的，信用等级为丁级。三是完善住宅小区物业管理“红黑榜”制度。在前期实施物业企业信用评价的基础上，于今年4月份印发《阜阳市住宅小区物业管理项目“红黑榜”制度（试行）》，进一步加强对住宅小区物业管理工作的监督管理力度，督促各级物业管理行政主管部门要按照“依法有序、科学规范、及时有效”原则，切实加强对物业企业的行业监管。对物业服务企业开展综合考核评价，并将推行物业服务项目“红黑榜”评价制度工作开展情况纳入日常考评范围。四是扎实推进全市智慧物管系统建设。截至目前，市智慧物管平台建设已完成二次评审工作，下一步将按照建设方案，按照数据上传、运行调试、全面推进三个阶段进行，力争2025年上半年达到数据真实、安全可靠、运行平稳的目标，通过信息化手段，切实掌握物业管理服务的真实情况和广大群众的诉求，进一步抓好群众身边的“关键小事”。同时，贯彻落实《阜阳市住宅小区物业管理条例》纳入市委2024年度“法治为民办实事”事项，市城市住宅小区物业管理领导小组名义印发了专项工作通知，要求各地和各部门制定贯彻落实《条例》的专项方案。下一步我们将以贯彻落实《条例》为契机，按照市委市政府统一部署要求，加强对县市区物业管理工作的指导力度，进一步提升全市物业管理服务水平。
问题2：小区日常出行用的电梯由谁管理、出了故障或者问题，谁来负责解决？市场监管部门采取了哪些措施保障电梯安全运行？
答：（一）电梯作为现代建筑必备的交通工具，是大家日常生活中接触和使用最频繁的楼内交通工具。在住宅电梯领域，电梯使用涉及楼宇建设单位、电梯生产单位、电梯产权单位（或共有产权）、物业服务企业、维保单位等多个主体。《特种设备使用单位落实使用安全主体责任监督管理规定》第八十五条明确规定“电梯使用单位是指实际行使电梯管理权的单位”，对电梯使用安全负责。
对于居民小区，一般情况下，负责物业管理的公司，就是电梯的使用单位，电梯发生故障或者问题，使用单位应该负责解决。
没有物业公司的，全体业主或业委会须委托第三方等市场主体作为电梯的使用单位。对于仍无法确定使用单位的，由电梯所在地乡镇人民政府、街道办事处协调确定使用单位，或者由电梯所在地乡镇人民政府、街道办事处承担使用单位责任。
（二）截至日前，全市共有电梯超过4万台，为提高电梯安全保障能力，市场监管部门多措并举，全面加强对电梯的安全监管工作。一是落实电梯使用单位责任。加强对电梯使用单位的监督管理，压紧压实电梯使用单位主体责任。二是提高电梯安全本质水平。开展电梯维保、检测质量抽查，切实提高电梯维保质量，减少电梯故障。三是加强隐患治理。深入开展电梯安全专项整治工作，重点检查使用15年以上老旧电梯，建立“一梯一档”“一梯一策”。四是加大电梯安全知识宣传力度。组织“安全生产月”、“电梯安全宣传周”活动，宣传电梯相关法规和安全知识，提高市民的安全乘梯、文明乘梯意识。五是积极推动电梯责任保险。将电梯安全责任保险纳入城区新建住宅小区综合查验内容，推行电梯安全责任保险。六是加快立法进程。《阜阳市电梯安全管理条例》已报市人大审议，通过立法，进一步规范电梯安全管理工作。
问题3：住宅房屋在装饰装修时，如出现装修人拆除或损坏主体承重结构时，应如何处理？住宅工程在交付后或使用过程中，如出现工程质量投诉应如何处理？
答：根据《阜阳市住宅小区物业管理条例》有关规定，城乡建设部门负责监督建设单位和施工单位履行建筑工程质量保修责任，依法认定擅自改变房屋建筑主体、承重结构和其他影响建筑安全的行为，处理建筑工程质量问题投诉等工作。住宅房屋在装饰装修时，如出现装修人拆除或损坏主体承重结构，可及时向物业或属地街道办事处反映，也可直接向城乡建设部门工程质量监督机构投诉举报，或拨打12345热线反映。由城乡建设部门对装修人是否属于擅自改变房屋建筑主体、承重结构和其他影响建筑安全的行为进行认定。在确认涉及拆除或损坏主体承重结构后，责令装修人立即停止施工，并委托原设计单位（或资质不低于原设计单位的其他设计单位）出具加固处理方案进行处理，确保主体结构工程质量安全。
根据《安徽省建设工程质量投诉处理办法》有关规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。（五） 保温工程，为5年。在保修期内出现的工程质量问题，由城乡建设部门工程质量监督机构负责工程质量投诉的受理和调查处理工作。业主如发现房屋质量方面的问题可通过12345热线或直接向城乡建设部门工程质量监督机构咨询、反映。投诉处理人员在3日内将投诉的质量问题转交保修责任单位，商品房项目的开发单位和施工单位为工程质量保修责任单位。要求保修责任单位在15日内查明原因，分清责任，提出维修方案。维修方案经投诉人同意后，进行维修处理。投诉人对保修责任单位的维修方案有异议的，应当在7日内向投诉处理机构提出异议。投诉处理机构应在收到异议后7日内召集投诉人、保修责任单位以及相关责任单位现场调查，查明原因、分清责任，提出处理方案，经协调达成一致意见后，督促各方严格执行。对于需要进行检测或鉴定的质量问题，责任明确的，由责任单位委托法定检测机构进行检测或鉴定；责任不明确的，由工程质量保修责任单位先行委托法定检测机构进行检测或鉴定。法定检测机构由投诉双方共同选定，检测或鉴定费用根据鉴定结论由责任方承担。依据法定检测或鉴定机构报告，责任单位委托原设计单位（或资质不低于原设计单位的其他设计单位）出具处理方案，经投诉人认可后，保修单位实施维修，建设单位组织有关单位对维修工程进行质量验收。
对超过保修期，在使用过程中发生的工程质量问题，由产权单位或有关部门处理。
问题4：城市管理部门如何贯彻落实新实施的《阜阳市住宅小区物业管理条例》？
答：一是及时宣传部署。制定城管执法部门贯彻落实《阜阳市住宅小区物业管理条例》工作方案，在全市城管执法系统开展《阜阳市住宅小区物业管理条例》专题学习活动，使一线执法人员学懂弄通有关条款的适用情形、执法程序、裁量标准。
二是完善绿地监管衔接工作机制。对综合查验合格的物业小区绿地，市城管执法部门及时将验收信息和有关工程资料抄送属地城管执法部门，形成验收、监管之间的无缝衔接机制，消除物业小区绿地监管时间空档。
三是强化执法巡查。进一步下沉城管执法力量，推进“城管进社区”。利用无人机等科技手段增强执法巡查工作效率，及时发现物业小区内违法行为。加大对物业小区违法建设、破坏公共绿化等违法行为的查处力度，维护物业小区公共空间秩序。
问题5：在小区物业管理方面，消防部门的职责是什么？作为小区业主，如果我发现小区住宅楼消火栓等固定消防设施损坏，应该向哪个部门反映、怎样反映？
答：《消防法》第五十三条明确规定了消防救援部门的职责，对机关、团体、企业、事业等单位遵守消防法律法规的情况进行监督检查。《阜阳市物业管理条例》第六条的规定，消防救援部门在法定职责范围内负责消防安全监督管理。因此消防救援部门，是对住宅小区公共消防设施的管理者、责任人依法依规履行消防安全监督职责情况进行监督管理。
针对住宅区的公共消防安全管理问题，《消防法》第十八条规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理、提供消防安全防范服务。国务院颁布的《物业管理条例》第五十五条规定，物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
因此物业服务企业应当按照法定要求，对管理区域内的共用消防设施进行维护管理、提供消防安全防范服务。业主发现公共消防设施未保持完整好用的隐患问题，可以根据服务约定，要求物业服务企业依法履职，做好消防设施的维护保养工作。如果物业服务企业没有依法对管理区域内的共用消防设施进行维护管理、提供消防安全防范服务，业主可向消防救援机构反映，或拨打12345市长热线进行火灾隐患举报。